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住宅をめぐるトラブルに関するご相談

例)建築紛争、土地の境界争い、賃料増減額請求、賃貸借契約の更新、近隣問題など

よくあるご質問

Q1.借家の明渡請求(借主側)

私は、賃貸マンションに長年住んでいて、もうすぐ2年に1回の更新時期が来ます。
先日貸主から、次の契約更新はできないから、出て行って欲しいと言われてしまいました。
やはり出ていかざるを得ないのですか。

A.

借家の契約期間が満了したとしても、貸主側だけの都合で、一方的に更新を拒むことはできません。
借地借家法により、借主は保護されており、貸主側に更新を拒む「正当な事由」がなければ、出ていかせることはできません。
そして、この「正当な事由」は、貸主及び借主それぞれの建物使用の必要性の程度、建物の現況、立退料の申し出などを総合的に考慮して判断されます。

Q2.借家の明渡請求(貸主側・賃料滞納)

アパート経営をしているのですが、借主が家賃を滞納していて困っています。
契約書には、「賃料の支払いを1か月分でも遅滞した場合は、契約を解除できる」と書いてあるのですが、そのとおり契約を解除して明け渡しを求めることはできるでしょうか。

A.

賃貸借契約は、ある程度の期間継続することが予定されている継続的な契約ですので、信頼関係が破壊された場合にのみ、契約を解除することができます。
賃料不払いが、信頼関係が破壊された場合に当たるかどうかは、①不払総額・期間、②借家人にやむを得ない事情があるか、③借家人の支払能力・支払意思があるか、④借家人の過去における支払状況などを総合的に考慮して決められます。
したがって、一般的には、賃料1か月の未払いという事情だけで信頼関係が破壊された場合と判断されることは少ないでしょうが、その他の事情をも考慮すれば、契約を解除できる可能性もあります。
詳しくは、弁護士にご相談ください。

Q3.借家明渡請求(貸主側・借主行方不明)

アパート経営をしているのですが、借主が突然いなくなってしまい、家賃も入ってきません。
家の中には、借主の私物もまだ残されているようですが、処分して新しい人に入ってもらいたいと思っています。
どのようにすればよいでしょうか。

A.

いくら貸主と言っても、借主に無断で私物を運び出したりすることは、自力救済行為として禁止されています。
また、契約書に残置物を撤去できる旨の特約を入れていたとしても、後に損害賠償を請求される可能性も否定できません。
一番安全なのは、直ちに民事訴訟を提起して明渡判決を得ることです。
借主が行方不明でも、公示送達という方法で訴訟を開始することができます。
判決が出れば、その判決に基づいて強制執行を行うことになります。
その場合、裁判所への費用(予納金)、執行補助業者への費用、残置物の保管費用の負担が必要です。
その費用の総額は、物件の種類・広さ、残置物の量にもよりますが、数十万円が必要です。

Q4.借地更新料

私の家は代々地主から土地を借りて家を建てて住んでいます。
先日、地主から、契約の期間が切れるということで更新料を請求されました。
更新料は払わなくてはならないのでしょうか。

A.

契約書に更新料を支払う旨の条項が記載されていなければ、法律上更新料を支払う義務はありません。
また、契約期間が満了しても、建物が存続している限り、地主に正当な事由がなければ借地契約は同一条件で自動的に更新されるので、更新料を支払わなければ契約が終了してしまうということもありません。
もっとも、地主との良好な関係を維持し、将来立退訴訟を提起されるリスクを回避したいという目的から、都市部では更新料を支払う方も多いようです。

Q5.賃料増額請求

私の家は、代々隣の家に土地を貸してきたのですが、地代は安く、更新料も払ってもらえないために、まったく割に合いません。せめて地代を少し上げることはできないでしょうか。

A.

景気が上向き不動産の価格が上昇している場合や、長年地代を据え置いている場合には、地代の増額ができる可能性が高くなります。
当事者だけで話し合うことができなければ、裁判所に賃料増額の調停を申し立て、調停委員に間に入ってもらって話し合うことができます。
それでも話がまとまらなければ、賃料増額請求訴訟の提起を検討することになります。

Q6.敷金返還請求(原状回復費用支払請求)

この度長年借りていたマンションから引っ越すことになったのですが、貸主から、部屋が汚れていたということで、敷金を上回る原状回復費用を請求されました。
貸主に請求された以上、そのとおり支払わなければならないのでしょうか。

A.

借主は、明け渡しの際、建物を原状に復して賃貸人に返還しなければなりません。
しかし、通常の使用の範囲内で生じる自然損耗は、当然に予定されているものですから、特約のない限り、その修繕費用を支払う必要はありません。
もし、あまりに高額だと判断した場合には、その費用の内訳をよくチェックすべきです。
詳しく知りたい方は、国土交通省がとりまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(こちら)を参照してください。

Q7.欠陥住宅

念願の新築マイホームを買ったのですが、いざ住み始めてみたら、雨漏りがし、また、ドアもスムーズに開閉できません。欠陥住宅だと思われるのですが、どのようにすればよいでしょうか。

A.

もし、通常備えるべき性能が備わっていなければ、請負業者に修補請求や損害賠償請求が可能です。
解決の方法として、まずは裁判所での民事調停、弁護士会による住宅紛争審査会などにおける話し合いが考えられます。
話し合いでの解決が難しければ、民事訴訟の検討をせざるを得なくなります。
なお、欠陥住宅問題は、弁護士だけでは解決できず、建築の専門家である建築士のアドバイスを受けながら、解決を目指す必要があります。

Q8.隣地との境界に関する争い

土地を売却しようと考えているのですが、隣の人と土地の境界でトラブルになっており、境界確認書に署名してくれず、売却手続を進めることができません。
どのようにすればよいでしょうか。

A.

「境界」という言葉は、ある土地と隣地の境を特定する「筆界」と、所有権に基づき隣接地当事者間で合意された「所有権界」という2つの意味で用いられていますが、本件では「筆界」の確定が問題となっています。
筆界は、公的に法務局で定められているため隣地当事者間で自由に決めることができず、法務局に対して『筆界確定制度』の申立をするか、裁判所に対して『筆界確定訴訟』を提起して確定する必要があります。
なお、上記いずれについても隣地当事者の所有権の範囲を決めるものではないので、所有権界にも争いがある場合には所有権確認訴訟を提起せざるを得ない場合もあります。

Q9.近隣問題(騒音問題)

子どもが生まれたので、半年前に思い切ってマンションを買ったのですが、隣に住む人が連日大音量で音楽を聞いたり、客を招いて朝まで騒いだりととにかく騒音が酷くて眠れません。
何か対処方法はないのでしょうか。

A.

通常の生活をしている範囲内で一定の生活音が生じることはやむを得ませんが、それが一般に社会生活を送る上で受忍すべき限度を超えた場合には、騒音を出す行為は民事上違法と評価されます。
管理会社を通じて話し合って解決できる場合もありますが、それでも騒音が止まらなければ、相手方に対し、その騒音行為の禁止の仮処分を求めたり、騒音行為による慰謝料を求めたりすることができます。
その騒音が受忍限度を超えているか否かは、環境基準を参考にしつつ、行為の態様や、場所の性質や状況、当事者の騒音防止行為の有無や程度などを考慮して事案ごとに判断されます。